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Uno de los problemas más comunes cuando se busca alquilar una vivienda es el encarecimiento de las rentas. Esto se debe, principalmente, al miedo que tienen muchas personas propietarias a ceder sus pisos y a las posibles controversias que puedan surgir entre arrendadores y arrendatarios. Por ello, es importante que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan bien el proceso de alquilar una vivienda, los contratos, y que obligaciones y derechos adquieren al firmarlos.
En cuanto a la normativa reguladora de estos contratos, prevalece la aplicación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, cuya última modificación fue con la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Seguidamente, habrá que tener en cuenta el pacto entre las partes y por último, y como norma supletoria, atenderemos a lo establecido en el Código Civil.
¿Qué debe de contener el contrato de arrendamiento?
Concretamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en el momento en que se formaliza el contrato, la persona propietaria debe exigir a la inquilina una fianza. Según la ley, la cuantía de la fianza suele ser una mensualidad de la renta inicial, es la cantidad mínima que obligatoriamente debe abonarse en el caso de arrendar una vivienda, debiendo ser actualizada cada tres años.
Asimismo, cabe la posibilidad de que la persona propietaria exija como fianza una cantidad superior a la obligatoria. Aunque no haya unanimidad en este tema, el criterio mayoritario es que puede aumentarse la cuantía de la fianza, como garantía adicional, en el importe que las partes pacten.
En relación a las personas promotoras, profesionales o empresas que se dedican a gestionar la venta o arrendamiento de edificios de nueva construcción, deberán suministrar obligatoriamente a las personas compradoras o arrendatarias información sobre la legislación relativa a la protección de las personas consumidoras y usuarias, así como también el Certificado de Eficiencia Energética del edificio, la Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida, su control externo, su renovación y actualización correspondientes, la cual estará disponible tanto en el Libro del Edificio como en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética.
En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, según el art. 9 de La Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración del mismo será pactada libremente por las partes. Si su duración fuera inferior a tres años, una vez llegado el día del vencimiento del contrato el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. Esto último, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo. Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para la persona arrendataria, se entenderán celebrados por un año los contratos de arrendamiento para los que no se determine o se haya estipulado su duración.
En supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez haya transcurrido el primer año, la persona arrendadora comunicará a la persona arrendataria la necesidad de que la vivienda arrendada sea destinada a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción, o para su cónyuge. Esta comunicación debe realizarse con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
En todo caso, y con independencia de la duración del contrato, la persona arrendataria podrá desistir del mismo en cualquier momento, siempre que lo comunique con 30 días de antelación.
Respecto a los motivos que pueden dar lugar a la resolución del contrato, cuando el inquilino rompa cualquiera de las condiciones pactadas en el contrato que sean de relevante importancia, el arrendador podrá optar entre: exigir que cumpla dichas condiciones o resolver el contrato. Lo más habitual será intentar que la persona inquilina cumpla el contrato y, si no lo hace, proceder a la resolución.
Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos menciona una serie de causas que darían lugar la resolución del contrato:
- El impago de la renta por el inquilino.
- Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
- Subarriendo o cesión sin consentimiento.
- Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
- Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- También cuando el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
- Y si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda, el inquilino podrá resolver el contrato.
(por Marina Moscad Caldentey, abogada y fundadora de Digaley)
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