El Colegio de Registradores de la Propiedad augura que las medidas que se están aplicando para ayudar a los deudores tendrán una contrapartida inevitable: habrá una mayor restricción del crédito.
"La sentencia del Tribunal Supremo que declara abusivas las cláusulas suelo, que afecta a la inmensa mayoría de las hipotecas, va a tener un efecto en cascada. Pronto, el conjunto de los bancos se unirán a entidades como BBVA y Cajamar, que ya han dicho que dejarán de aplicarlas en sus hipotecas". Así de rotundo se mostró ayer Vicente Carbonell, director del servicio de coordinación de las oficinas de liquidación del Colegio de Registradores, durante la presentación del informe sobre cláusulas abusivas presentes en las hipotecas, elaborado por la Comisión Nacional de Calificación.
Carbonell aprovechó el acto para elogiar los esfuerzos que está haciendo el Gobierno para proteger a los consumidores, pero explicó que estas medidas terminarán teniendo una contrapartida "inevitable", y ésta será que "las entidades bancarias serán mucho más restrictivas que hasta ahora tanto en la cantidad de créditos que decidan otorgar como en los tipos de interés que se apliquen a las mismas".
Respecto a las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios, Carbonell resaltó los acuerdos referentes a intereses moratorios, a comisiones y compensaciones de riesgo de interés o las disposiciones sobre el impago de una o dos cuotas.
Por otro lado, El Consejo General del Notariado presentó ayer el órgano de control de cláusulas abusivas, que tendrá como objetivo principal el impedir que se introduzcan este tipo de disposiciones en los contratos con consumidores que se recojan en escritura pública. Este organismo creará un archivo informático con todas las sentencias firmes que declaren abusiva una cláusula para que pueda ser consultado por los notarios.
Las disposiciones más habituales
- Intereses ordinarios. Las cláusulas que redondeen el interés por encima de un octavo de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo son contrarias a las normas imperativas y prohibitivas (disposición adicional 12a de la ley 44/2002) y no han sido admitidas por diversos juzgados.
- Intereses moratorios. Los pactos relativos a los intereses moratorios de préstamos para la adquisición de una vivienda habitual no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. Sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
- Cobertura de tipos de interés. Debe existir constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos que acarrean los acuerdos relativos a instrumentos de cobertura de tipos de interés –swaps– y los referidos a cláusulas suelo y techo en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza.
- Por impago de una cuota. El nuevo artículo 693-2 de la ley de enjuiciamiento civil dice que "podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado [...] si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago".
- Vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca. La nueva ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores suprime el artículo 5-3 de la ley reguladora del mercado hipotecario que recogía esta posibilidad, al hacer recaer todo el riesgo de la posible bajada de los precios en el deudor.
- Renuncia a la cancelación parcial. Este acuerdo, cuando el acreedor haya aceptado el pago fraccionado del crédito, es contrario al artículo 124 de la ley hipotecaria.
- Pago de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecución extrajudicial. El pago por el deudor de estos honorarios no es obligatorio. El notario sólo debe practicar la liquidación de gastos, considerando exclusivamente el coste de su actuación, según el artículo 236 del reglamento notarial.
- Tasación. Si a la tasación no le acompaña, el certificado correspondiente o no se ajusta a las prescripciones legales, se deberá impedir la inscripción del procedimiento de ejecución directa y de la venta extrajudicial.
- Extensión de la hipoteca. La ampliación objetiva de la hipoteca a los bienes muebles colocados en los edificios está prohibido por el artículo 112 de la Ley Hipotecaria.
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